주택 임대차 보호법 1. 적용범위 법인 외국인 상가 옥탑 미등기건물

주택임대차보호법은 원칙적으로 주거용 건물을 적용대상으로 합니다. 주거용 건물과 비주거용 건물의 구분은 임차건물을 그 형태나 건축물대장상의 기입된 용도보다는 임차인이 거주의 목적으로 사용을 하고 있는지를 중시하는 사실상의 용도를 기준으로 판단합니다.

 

주택 임대차 보호법  적용범위 법인 외국인 상가 옥탑 미등기건

사회적 약자를 보호하기위한 법이기 때문에 그 범위의 적용도 다양해 적용 여부의 판단이 어려운 것이 사실이므로 궁금증을 하나씩 풀어보겠습니다.

 

 

사용임차인 적용 범위

 

1.법인의 사원용 주택

 

법인이 사원용 주택으로   주택을 임차하고 사원을 입주시킨 후 입주한 사원 명의로 주민등록을 마친 경우  법인은  주택임대차보호법상 주택임차인으로서 보호받을 수 없습니다.

주택임대차보호법은 자연인인 무주택자의 주거 안정을 입법목적으로 하고 있고, 법인은 애당초 대항요건의 하나인 주민등록을 자신의 명의로 할 수 없을 뿐만 아니라 그 직원 명의로 주민등록을 마쳤다고 하더라도 이를 법인의 주민등록으로 볼 수 없기 때문입니다.

 

2. 외국인 임차인 

 

주택임차인이 외국인인 경우 주택을 임차하여 입주하여 실거주 요건은 충족했지만  주민등록법상의 전입신고를 할 수 없기 때문에 주택소재지를 신체류지로 하는 전입신고를 한 경우 주민등록을 갖추지 못하였어도 주택임대차보호법상 주택임차인으로서 보호받을 수 있습니다.

출입국관리법 제31조 제1항 본문은 90일을 초과하여 국내에 체류하는 외국인은 그의 체류지를 관할하는 출입국관리사무소장 또는 출입국관리사무소 출장소장에게 외국인등록을 하여야 하고, 등록을 한 외국인이 그의 체류지를 변경한 때에는 전입한 날부터 14일 이내에 신체류지의 시·군·구의 장 또는 신체류지를 관할하는 출입국관리사무소장·출입국관리사무소 출장소장에게 전입신고를 하여야 한다고 규정하고 있으며, 출입국관리법 제88조의 2는 법령에 규정된 각종 절차와 거래관계 등에 있어서 주민등록증 또는 주민등록등·초본을 요하는 경우에는 외국인등록증 또는 외국인등록사실증명으로 이에 갈음한다고 규정하고 있습니다.

즉 외국인의 경우 체류지 신고가 주민등록 전입과 같은 효과를  주기 때문입니다.

 

건물용도에 따른 적용 범위

 

1. 비주거용 건물 (상가 공장)

주택임대차 보호법은 건물의 등기건축허가 여부와는 무관하고  주거용 건물인지 여부의 판단은 주거를 실제로 하고 있는지의 사실 여부가  중요합니다. 공부상 용도는 상가나 공장이더라도 현재 주거로 사용하는 경우 입주와 전입신고를 마쳤다면 이러한 건물도 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있습니다.

어떤 건물이 주택임대차보호법의 적용의 대상이 되는 주거용건물인지 여부는 등기기록, 건축물대장 등 공부상 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 사실상 주거로 사용하는지 여부를 기준으로 결정합니다. 

공부상 용도가 상가, 공장으로 되어 있어도 이미 건물의 내부구조 및 형태가 주거용으로 용도 변경된 건물을  임차하여 사실상 주거로 사용하고 있다면 주택임대차보호법이 적용됩니다.

 

2. 옥탑,용도 개조한 건축물

다가구용단독주택에서 옥상의 옥탑을 주거용으로 용도 변경하는 경우 임차하여 실제로 주거용으로 사용하고 있으면 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있습니다.

주택의 일부를 점포로 개조한 경우도 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있습니다. 주택임대차보호법 제2조 후문은 임차주택의 일부를 주거 이외의 목적으로 사용되는 경우에도 같은 법이 적용된다고 규정하고 있기 때문입니다.( 주거용 면적이 비주거용 면적보다 커야 합니다.) 

즉 비주거용 건물 중 일부인 방과 주방은 영업에 부수하여 주거목적으로 사용하는 것에 불과한 경우는 임대차 보호법을 적용받지 못합니다.

 

 

3. 임대 기간 중 비주거용을 주거용으로 개조 

임대기간 중에 비주거용 건물을 주거용으로  내부를 개조하여 거주하고 경우  주택임대차보호법의 적용을 원칙적으로 적용을 받을 수 없습니다.

주택임대차보호법이 적용되기 위하여는 임대차계약 당시에 이미 임대건물이 주거용 도로 사용할 수 있어야 하지만 임대인의 승낙을 얻어 주거용으로 개조한 경우에는 개조한 때부터 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있습니다.

4. 미등기건물

임차주택이 미등기건물인 경우 미등기건물이라도 주택인 이상 주택임대차보호법의 적용을 받습니다. 단  임대차계약서에 확정일자를 받아 두면 앞으로 위 주택에 소유권보존등기가 경료되고 근저당권이 설정되어 경매되더라도 근저당권자에 우선하여 임대보증금을 변제받을 수 있습니다.

다만 임대차계약을 체결하기 전에 임대하는 사람이 실제소유자(건축물대장에 의하여 건물소유자로 확인된 신축자)이거나 그로부터 임대권한을 부여받은 사람인지 여부를 반드시 확인하여야 합니다.

 

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